Sim. Nos casos em que o contrato é celebrado com um consumidor (isto é, uma pessoa singular que atua com objetivos alheios à sua atividade comercial ou profissional), existem outros créditos hipotecários que estão sujeitos às mesmas regras do crédito à habitação:

Os contratos de crédito que, não correspondendo a um crédito à habitação, estejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada sobre imóveis, como é o caso do crédito consolidado ou do crédito em que não esteja definido o fim a que se destina a quantia mutuada;

A locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento. (Fonte: BdP)

Não. Contudo, a maioria das instituições assim o exige, uma vez que, em regra, o pagamento da prestação mensal é processado através da conta aberta junta da instituição credora.

Antes da celebração do contrato, as instituições devem informar o cliente da eventual obrigação de abertura de conta bancária nessa instituição e da contratação de um seguro de vida. Se exigido um seguro de vida, o cliente pode livremente escolher a entidade junto da qual o pretende contratar.

As instituições devem também apresentar de forma clara todas as condições que estejam associadas à contratação do crédito, nomeadamente as comissões e despesas associadas à eventual abertura de conta e de contratação de seguro de vida. (Fonte: BdP)

Os empréstimos à habitação podem ser concedidos com taxa de juro variável, fixa ou mista.
No caso de ser variável, a taxa de juro altera-se ao longo da vida do empréstimo, sempre que ocorre a revisão do valor do indexante (por exemplo: de 3 em 3 meses, se a Euribor for a 3 meses, ou de 6 em 6 meses, se a Euribor for a 6 meses), porque o valor do indexante pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo devido a fatores que nada têm a ver com o empréstimo.
No caso de a taxa de juro ser fixa, o cliente sabe à partida qual o valor da taxa de juro a vigorar até ao final do prazo do empréstimo. No momento da contratação do empréstimo é normal que a taxa de juro fixa seja mais alta do que a taxa de juro variável, uma vez que o prazo a que esta se refere é muito mais curto.
No caso de um contrato de crédito a taxa de juro mista, existe um período em que a taxa é fixa seguindo-se outro período em que a taxa é variável.
Só no final do empréstimo o cliente fica a saber qual teria sido a melhor opção na altura em que celebrou o contrato. A escolha entre uma das opções depende da expectativa que o cliente tenha quanto à evolução futura das taxas de juro e dos encargos que quer assumir no imediato. (Fonte: BdP)

Não necessariamente. Este é um dos grandes mitos do crédito habitação, porque o spread é apenas um custo entre outros, sendo possível que uma proposta tenha um spread menor, mas outros custos mais elevados, podendo não ser a mais vantajosa. Não é por isso recomendável que este seja o único critério a ter em consideração para comparar propostas. Há outras variáveis que devem ser tidas em conta, como sejam os custos adicionais associados ao crédito.

Não necessariamente. Um bom princípio a respeitar nesta matéria é não subscrever produtos de que não precisa. As vendas associadas são uma solução para reduzir o spread, mas que levanta duas questões: por um lado, a redução do spread pode não significar uma poupança efetiva, porque com mais produtos há também mais despesas, portanto o que se poupa no spread pode ficar diluído em outros custos adicionais; por outro lado, ao fazer depender o spread de uma venda associada isso significa que o cancelamento desses produtos pode significar o aumento do spread para o valor inicial, caso esses produtos não sejam mantidos durante toda a duração do contrato de crédito.

Há dois indicadores fundamentais, apresentados nas simulações de crédito habitação, que refletem a totalidade de custos com o empréstimo. Um deles é a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) que contempla comissões bancárias (comissão de abertura, de formalização, de avaliação e de processamento da prestação, por exemplo), juros, despesas (impostos e emolumentos de registo da hipoteca) e os custos dos seguros associados ao empréstimo (o seguro multiriscos do imóvel e o seguro de vida).

O outro é o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) que, tal como o nome indica, representa o montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo, juntando ao montante total do crédito a pagar todos os custos associados a esse crédito (juros, comissões bancárias, impostos e outros encargos).

Ao contemplarem o custo total do empréstimo, a TAEG e o MTIC são a melhor forma de comparar diferentes propostas de crédito habitação e escolher a mais vantajosa.

Para ter acesso a um crédito habitação deverá começar por fazer uma pesquisa, reunir-se com as várias instituições e, no caso de ser aprovado, tratar de toda a burocracia da compra da casa. Contudo, pode tornar todo este processo muito mais simples se procurar a ajuda de consultores especializados para encontrar por si as melhores condições de mercado.
O crédito habitação é um produto bancário com o tipo de contratos de crédito mais barato do mercado, uma vez que tem associada uma garantia de um ativo real. É também um crédito que possibilita alargar em muito o prazo, o que resulta em prestações mais reduzidas quando comparadas com os créditos pessoais ou outros créditos de curto prazo.

Um processo de financiamento à habitação passa por várias fases e pode prolongar-se por mais de três meses até estar concluído, dependendo de cada caso. No entanto, pode contar com as seguintes fases até a aprovação do seu crédito à habitação:
Envio de documentação
Pré-aprovação do crédito para comprar casa
Avaliação do imóvel
Aprovação do crédito para comprar casa
Realização da escritura de compra e venda

Num pedido de crédito habitação são vários os documentos que podem ser solicitados à medida que o processo vai avançando. A seguinte lista de documentos está dividida por cada fase do processo e pela sua respetiva ordem. No entanto, salientamos que nem todos estes documentos são necessários para todos os casos.

1ª fase do processo: análise e pré-aprovação

Documento de identificação legível e atualizado;

Última declaração de IRS;

Declaração de rendimentos;

Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);

Recibos verdes (últimos 6 meses);

Recibos de vencimento (últimos 3 meses);

Nota de liquidação de IRS do ano anterior;

Extratos bancários (últimos 3 meses);

Declaração de início de atividade (se aplicável);

Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;

Comprovativo de IBAN;

Comprovativo de morada;

Último extrato de cada um dos seus cartões de crédito.

2ª fase do processo: avaliação / avaliação do imóvel

Caderneta predial;

Código da certidão permanente da empresa;

Certidão de teor do imóvel;

Plantas do imóvel.

3ª fase do processo: adjudicação e marcação de escritura

Licença de construção/obras;

Licença de utilização;

Projeto de construção aprovado;

Extratos bancários da empresa (últimos 3 meses);

Escritura de hipoteca;

Direito de preferência;

Contrato de arrendamento de imóveis arrendados;

Orçamento das obras com descrição dos trabalhos a realizar;

Declaração de IVA da empresa (últimos 2 trimestres);

IES / balancete da empresa;

Certificado energético.

Se depois de ler esta lista, persistir alguma questão do que se trata ou de como deve obter algum destes documentos, leia o nosso artigo “Todos os documentos que os bancos podem pedir para aprovar o seu Crédito Habitação”.

Sim. A instituição de crédito não é obrigada a conceder o empréstimo.
Existindo liberdade contratual nas relações comerciais, o crédito à habitação é um acordo livre entre as partes.

Antes de contrair um crédito à habitação deve:
Ponderar se os seus rendimentos são suficientes para assegurar o pagamento das dívidas que pretende contrair;
Avaliar o impacto sobre a sua taxa de esforço, calculada como quociente entre o valor mensal das prestações devidas no âmbito de outros contratos de crédito de que seja titular e o rendimento mensal auferido;
Prestar informações verdadeiras e completas sobre a sua situação económica para que a instituição avalie corretamente o risco do empréstimo;
Comparar diferentes ofertas, tendo em conta a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) e outros elementos incluídos na ficha de informação normalizada europeia (FINE);
Ler com atenção a minuta do contrato de crédito e esclarecer junto da instituição ou do intermediário de crédito todas as dúvidas que tenha.

Sempre que é efetuada uma simulação das condições do empréstimo, a instituição de crédito ou o intermediário de crédito deve disponibilizar ao cliente bancário uma FINE elaborada com base na informação apresentada pelo cliente.

Posteriormente, quando aprova o empréstimo, a instituição deve entregar ao cliente bancário uma FINE que incorpore as condições do contrato de crédito aprovadas, acompanhada da minuta do contrato.

Sim. A instituição de crédito está vinculada às condições do empréstimo que aprovou, e que constam da ficha de informação normalizada europeia (FINE) e da minuta do contrato de crédito, durante um prazo mínimo de 30 dias.
A fixação deste prazo mínimo de 30 dias visa garantir que o cliente tem tempo suficiente para comparar diferentes propostas de crédito, avaliar as suas implicações e tomar uma decisão informada.

Sim. Para que o cliente disponha de um período mínimo para analisar proposta de crédito antes da celebração do contrato, o cliente bancário não pode aceitar essa proposta durante um período de sete dias. Este prazo conta-se a partir da data em que a proposta de crédito é apresentada ao cliente pela instituição de crédito.
O período de reflexão é obrigatório e não pode ser afastado por acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.

Sim. O cliente bancário pode amortizar parte do empréstimo em qualquer data de pagamento das prestações, avisando a instituição de crédito dessa sua intenção com pelo menos sete dias úteis de antecedência.

A instituição pode cobrar uma comissão máxima pelo reembolso antecipado que corresponde a: 0,5% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro variável; ou 2% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro fixa.

A amortização que efetuar ao seu crédito à habitação irá influenciar o valor da prestação. Se, no entanto, pretender optar por reduzir o prazo do seu empréstimo terá de efetuar um pedido de alteração das condições contratuais do crédito ao seu banco, no âmbito de uma renegociação do contrato.

Se o cliente manifestar a intenção de efetuar o reembolso antecipado parcial ou total do crédito, a instituição deve informar o cliente, sem demora, sobre o impacto do reembolso do crédito, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados. Esta informação deve ser prestada em papel ou noutro suporte duradouro.

Pode apresentar uma reclamação escrita junto da instituição de crédito relativamente aos resultados e fundamentação da avaliação, que deve ser objeto de resposta.

Pode ainda requerer a realização de uma segunda avaliação ao imóvel, cujos custos serão suportados por si.

Já não poderá, contudo, pôr em causa a decisão de concessão ou não do crédito pela instituição, uma vez que, nesta matéria, prevalece a liberdade contratual das partes.

A instituição de crédito onde o empréstimo se encontra tem 10 dias úteis para fornecer à instituição para a qual o empréstimo vai ser transferido todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo, designadamente o valor do capital em dívida e o período de tempo do contrato de empréstimo inicial já decorrido.

O spread pode ser alterado por mútuo acordo entre as partes – instituição de crédito e cliente bancário – no âmbito de uma renegociação das condições do contrato.

As instituições de crédito estão, no entanto, impedidas de aumentar o spread de contratos de crédito destinados à aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente caso a renegociação desse contrato tenha sido motivada por:

Arrendamento habitacional do imóvel do mutuário;

Alteração da titularidade do contrato motivada por divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, desde que a prestação mensal do empréstimo represente uma taxa de esforço para o agregado familiar do novo titular inferior a 55% ou, no caso de existirem dois ou mais dependentes, 60%.

Sim. A renegociação das condições do crédito à habitação exige o mútuo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.

Se a instituição de crédito acordar em rever as condições do crédito à habitação, não pode cobrar qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nem pode fazer depender a referida renegociação da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.

Contudo, a instituição de crédito pode alterar outras condições do empréstimo, como o spread, no âmbito da renegociação.

Sim, a instituição de crédito pode aplicar o spread sem bonificação no caso de deixar de subscrever os produtos ou serviços financeiros contratualmente previstos. Todavia, se a instituição não o fizer durante um ano, esse direito prescreve.

Embora as instituições estejam proibidas de fazer depender a renegociação do crédito da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros, esta não abrange aqueles casos em que o contrato já prevê, desde início, as condições para a efetivação de redução do spread em função do cumprimento de determinados requisitos, em particular, da subscrição de outros produtos ou serviços bancários.

Pode solicitar à instituição de crédito a alteração da data de pagamento da sua prestação ou da conta através da qual efetua o pagamento da prestação do seu empréstimo.

Contudo, essas alterações exigem o acordo entre o cliente e a instituição de crédito.

Porque o seu spread atual poderá ser muito superior àqueles que o mercado pratica atualmente, especialmente se o seu empréstimo foi contratado entre 2010 e 2016. Atualizando as condições do seu empréstimo, pode conseguir poupar milhares de euros em juros, especialmente se ainda tiver pela frente muitos anos de empréstimo para pagar.

Ao transferir um crédito à habitação, tem de pagar ao banco antigo uma comissão pela liquidação antecipada do empréstimo. Esta corresponde, no máximo, a 0,52% do montante liquidado (imposto de selo incluído), se o empréstimo for de taxa variável, ou a 2,08% (imposto de selo incluído), se for de taxa fixa. Ao contratar novo empréstimo, tem de suportar as respetivas despesas processuais (comissão de abertura e de avaliação, por exemplo) e ainda as despesas de natureza legal (no Casa Pronta, por exemplo, custam 375 euros).

Antes de mais, uma ressalva: nem toda a gente conseguirá transferir o seu Crédito Habitação. Apesar do mercado imobiliário ter ganho nova dinâmica, os bancos estão mais cautelosos na aprovação de novos créditos. Como tal, para conseguir transferir o seu crédito habitação para um banco com spread mais baixo, terá que construir um processo sólido, que minimize o risco par ao banco.

Por cada 0,1% a menos no spread, poupa anualmente € 1 por cada € 1000 transferidos. Exemplo: se transferir € 100.000 e baixar 1% no spread, poupa anualmente € 1000. À medida que os anos passarem, a poupança vai diminuindo gradualmente, já que o capital em dívida também diminui.

Sim, desde que seja aceite pela instituição que vai receber o crédito. Contudo, subscrever os seguros no banco onde contrata o crédito geralmente resulta em bonificações no spread negociado

É a taxa de referência do mercado monetário interbancário e corresponde geralmente à Euribor, a que está ligada a taxa de juro aplicada ao contrato de crédito. Esta é definida pela soma da média do indexante com o spread contratado. Em regra, usam-se a Euribor a 3, a 6 e a 12 meses, sendo a taxa de juro do contrato revista em função da periodicidade do indexante utilizado.

E a margem de lucro do banco e cada instituição é livre de definir o spread que aplica, tendo em conta a análise do perfil de risco do cliente. Por estratégia comercial, muitos bancos disponibilizam-se para baixar o spread dos empréstimos se os clientes contratarem outros produtos além do crédito à habitação.

É o número de anos que ainda lhe faltam cumprir no âmbito do contrato de crédito à habitação.

A taxa variável é a mais comum e resulta da soma do spread definido pelo banco com a Euribor. Já a taxa fixa é definida no momento da celebração do contrato e permanece inalterada. Por regra, a taxa fixa é mais elevada do que a taxa variável praticada no mesmo momento, oferecendo como contrapartida a segurança da sua previsibilidade.

Há ainda contratos de taxa mista, que combinam um primeiro período de taxa fica com um segundo período de taxa variável.

É a taxa anual de encargos efetiva global, que indica o custo total do empréstimo para o cliente, incluindo juros, seguros, impostos e comissões. É o melhor indicador para comparar diferentes propostas bancárias.

É a taxa anual de encargos efetiva global, que indica o custo total do empréstimo para o cliente, incluindo juros, seguros, impostos e comissões. É o melhor indicador para comparar diferentes propostas bancárias.

Está incluído o capital reembolsado, os juros suportados, os prémios dos seguros e outros produtos contratados, os impostos suportados, assim como as comissões bancárias ligadas ao financiamento.